Maior entrada e restrições no crédito habitacional visam controlar alta demanda e adequar orçamento
A partir desta sexta-feira (1º), novas regras de financiamento habitacional pela Caixa Econômica Federal entrarão em vigor, impondo restrições que afetam diretamente o valor da entrada e o percentual financiável do imóvel. Com a alta demanda e um orçamento pressionado, o banco anunciou as medidas para adequar a oferta de crédito e evitar um aumento de juros.
As mudanças são direcionadas aos mutuários que financiam imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza recursos da poupança. A partir de agora, para quem optar pelo sistema de amortização constante (SAC), no qual as prestações caem ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price, em que as parcelas são fixas, o valor da entrada aumentará de 30% para 50%. A Caixa ainda estabeleceu que o crédito só será liberado para aqueles que não possuem outro financiamento habitacional ativo junto ao banco.
Limite de avaliação e teto para o financiamento
Outra mudança relevante é o valor máximo de avaliação dos imóveis financiados pelo SBPE, que passa a ser limitado a R$ 1,5 milhão em todas as modalidades do sistema. Essa regra unifica o teto de financiamento com o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que já restringe imóveis com valores superiores a R$ 1,5 milhão. No entanto, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que não possui limite de valor, também passa a ter o mesmo teto dentro do SBPE.
Apesar das alterações, a Caixa afirmou que as condições atuais serão mantidas para unidades habitacionais de empreendimentos financiados diretamente pelo banco, onde a instituição financia a construção. Atualmente, a Caixa detém cerca de 70% do financiamento imobiliário no país, com 48,3% das operações do SBPE, o que torna suas decisões estratégicas para o setor.
Justificativas para as restrições: alta na demanda e orçamento limitado
Em nota oficial, a Caixa explicou que o ajuste das condições para novos financiamentos tem como objetivo adequar a oferta à demanda crescente, sem comprometer os recursos. Até setembro deste ano, a instituição já havia liberado R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, representando uma alta de 28,6% em relação ao mesmo período de 2022, com 627 mil novos financiamentos aprovados. Somente pelo SBPE, foram R$ 63,5 bilhões concedidos nos primeiros nove meses do ano.
Para evitar a necessidade de aumentar os juros frente à alta demanda, a Caixa decidiu adotar essas medidas temporárias de restrição. O banco afirmou que participa de discussões junto ao governo e ao mercado para buscar soluções que permitam expandir o crédito imobiliário no Brasil e diminuir a pressão sobre a instituição, diversificando as fontes de financiamento para o setor.
Fatores externos e o impacto nas fontes de recursos
As novas restrições também decorrem do alto volume de saques na caderneta de poupança e das limitações para a captação de recursos via Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Em setembro, a poupança registrou saques líquidos de R$ 7,1 bilhões, o maior do ano, e esse foi o terceiro mês seguido de retiradas, segundo dados do Banco Central. Esse cenário, aliado ao aumento das taxas de juros em bancos privados, fez com que mais pessoas buscassem o financiamento imobiliário pela Caixa, forçando o banco a impor um controle rigoroso.
A instituição ainda não confirmou se as medidas serão flexibilizadas em 2025, quando o novo orçamento de crédito habitacional entra em vigor, ou se as condições poderão se tornar definitivas, dependendo do comportamento do mercado e da poupança.
Conclusão: o impacto das mudanças para quem planeja financiar
Para quem planeja adquirir um imóvel financiado pela Caixa, as novas regras exigem maior capacidade financeira inicial, uma vez que a entrada aumentou consideravelmente. A medida visa proteger a sustentabilidade da oferta de crédito no mercado imobiliário, mas limita o acesso de potenciais compradores. Com o mercado imobiliário brasileiro crescendo e a demanda por imóveis em alta, a decisão da Caixa reforça a necessidade de políticas públicas que incentivem outras fontes de crédito no setor.
Para muitos brasileiros, a perspectiva de financiamento pode ser alterada pela nova realidade de crédito habitacional da Caixa. Observa-se, portanto, que o planejamento financeiro e o ajuste à nova realidade do mercado se tornam fatores essenciais para quem quer conquistar o imóvel próprio em meio ao cenário atual.
